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赵焕焱:中国酒店投资回报白皮书

日期:2019 05-20 发布者:花生酒店 浏览量:106

一、五星级酒店8年投资回报数据

赵焕焱评论:五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的,乐观的前瞻是回到平均25年回收。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。基础数据根据原国家旅游局监督管理司。

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1、2010年

595家五星级酒店

固定资产原值1505.64亿元

利润总额60.18亿元

投资回报率4.00%

静态回收期25年

2、2011年

615家五星级酒店

固定资产原值1632.28亿元

利润总额64.83亿元

投资回报率3.97%

静态回收期25年

3、2012年

640家五星级酒店

固定资产原值1759.22亿元

利润总额54.78亿元

投资回报期3.12%

静态回收期32年

赵焕焱评论:2012年12月4日出台公务消费规定。

4、2013年

739家五星级酒店

固定资产原值1881.94亿元

利润总额29.96亿元

投资回报率1.59%

静态回收期63年

赵焕焱评论:2013年中国住宿业营业收入3528.0亿元-0.18%、资产总计10368.8亿元+11.37%,增长率严重供大于求。

5、2014年

745家五星级酒店

固定资产原值1895.23亿元

利润总额5.68亿元

投资回报率0.30%

静态回收期333年

赵焕焱评论:2014年中国住宿业营业收入3535.2亿元+0.20%、资产总计11056.2亿元+6.63%,增长率供大于求。

6、2015年

789家五星级酒店

固定资产原值1998.66亿元

李润泽19.02亿元

投资回报率0.95%

静态回收期105年

赵焕焱评论:2015年中国住宿业营业收入3648.2亿元+3.20%、资产总计11640.2亿元+5.28%,增长率供大于求。

7、2016年

800家五星级酒店

固定资产原值2022.31亿元

利润总额45.35亿元

投资回报率2.24%

静态回收期45年

赵焕焱评论:2016年中国住宿业营业收入3811.1亿元+4.47%、资产总计12151.9亿元+4.40%,供求增长率平衡。

8、2017年

816家五星级酒店

固定资产原值2027.76亿元

利润总额65.57亿元

投资回报率3.23%

静态回收期31年

赵焕焱评论:2017年中国住宿业营业收入3963.9亿元+4.01%、资产总计12648.1亿元+4.08%,供求增长率平衡。

二、50个城市2017年星级酒店投资回报率

赵焕焱评论:新酒店比例高的城市,亏损可能性更大,原因是还贷、折旧、摊销的压力大。

城市/固定资产原值/利润总额/投资回报率

(单位:亿元)

全国/5161.10/72.47/1.40%

上海/326.15/33.45/10.26%

三亚/67.88/4.60/6.78%

广州/136.42/8.94/6.55%

深圳/97.85/6.05/6.18%

福州/25.19/1.49/5.92%

厦门/46.93/2.45/5.22%

贵阳/22.23/1.09/4.90%

温州/37.38/0.93/2.49%

成都/70.57/1.74/2.47%

长沙/61.10/1.42/2.32%

北京/692.42/15.88/2.29%

珠海/21.18/0.45/2.12%

无锡/44.65/0.90/2.02%

青岛/75.25/1.32/1.75%

西安/69.38/1.13/1.63%

武汉/55.19/0.88/1.59%

南宁/14.76/0.23/1.56%

黄山/19.09/0.28/1.47%

南京/97.62/1.34/1.37%

南昌/16.84/0.21/1.25%

昆明/52.71/0.50/0.95%

哈尔滨/33.86/0.32/0.95%

宜昌/13.95/0.10/0.72%

丽江/13.26/0.08/0.60%

银川/14.76/0.08/0.54%

苏州/93.04/0.45/0.48%

沈阳/46.61/0.21/0.45%

西宁/12.50/0.05/0.40%

泉州/31.93/0.10/0.31%

济南/46.00/-0.05/-0.11%

重庆/90.08/-0.22/-0.24%

杭州/126.77/-0.56/-0.44%

合肥/35.53/-0.18/-0.51%

乌鲁木齐/34.27/-0.19/-0.55%

宁波/90.08/-0.57/-0.63%

天津/125.64/-0.80/-0.64%

拉萨/30.00/-0.28/-0.93%

洛阳/17.83/-0.22/-1.23%

呼和浩特/35.59/-0.49/-1.38%

海口/24.45/-0.34/-1.39%

桂林/30.27/-0.42/-1.39%

大连/64.85/-1.09/-1.68%

长春/33.29/-0.70/-2.10%

石家庄/49.26/-1.04/-2.11%

太原/38.40/-0.98/-2.55%

秦皇岛/18.95/-0.50/-2.64%

东莞/39.06/-1.06/-2.71%

郑州/20.56/-0.56/-2.72%

兰州/18.33/-0.63/-3.44%

张家界/14.88/-0.54/-3.63%

三、全方位视角看酒店投资

赵焕焱评论:中国酒店有八层皮可剥,马克思关于资本要从一头牛身上剥下两层皮也黯然失色。

第一层皮:招商的彩礼,以表皮获取地皮,因为承诺建酒店而拿到地皮。

第二层皮:抵税的神器,酒店巨额投资抵充了可观的所得税。

第三层皮:品牌溢价层,高大上的酒店品牌提升整个地块价值。

第四层皮:抵税第二春,酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税。

第五层皮:资产配置,黄金价格150年上升67倍、最近16年上升5.36倍:一盎司黄金的价格:1866年狄更斯时代20美元;1944年7月布雷顿森林体系规定35美元;1971年黄金与美元脱钩;21世纪初250美元;2016年9月1340美元。

第六层皮:投资回报,对酒店本身投资回报的要求。酒店已经剥了五层皮的事实已经被忽视,现在知道了疼痛的味道。

第七层皮:品牌输出,建立独立知识产权的酒店品牌,对外全权管理或特许经营,继而上市,以后的发展就看修炼的程度,前途无量,不可估量。

第八层皮:酒店出让,不动产增值或者品牌溢价而出让。虽然剥皮权利丧失,但也最后一次剥了酒店的皮。

四、还贷、折旧、摊销是亏损主因

赵焕焱评论:住宿业亏损包括经营亏损和财务亏损。陷于困境的酒店一是经营亏损;二是现金流增长低于贷款利息增长。

1、经营亏损

经营亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的,因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。

2、财务亏损

财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。酒店作为商业地产有40年的经营时间,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础,包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。