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【干货】酒店如何选址

日期:2019 05-10 发布者:花生酒店 浏览量:317

  曾经一位酒店前辈在论及酒店三要素时这样说过:“第一是地点,第二是地点,第三还是地点。”由此可见地点对于酒店来说有何等重要。一件事要取得成功,就必须顺应自然,得“天时、地利、人和”,这儿的地利,就是地点选择得要恰当。那么,酒店如何合理选址呢?一起来了解下。

 

  一、酒店选址之酒店主朝向选择

 

  酒店选址时必须考虑其主朝向,在规划红线允许的范围内尽可能将建筑调整到最佳朝向或接近最佳朝向,使得冬季能最大限度地利用日照,多获得热量,避开主导风向,减少酒店建筑物和外场地表面热损失,夏季能最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却,以达到节能的目的。

 

  酒店主朝向的选择是一种科学的设计,是经过多少年来对各个地区各类建筑的经验总结。根据相关资料、结合酒店的观察实践,将我国主要城市酒店建筑的朝向选择推荐如下:

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  二、酒店选址在闹市区如何

 

  通常来说,闹市区可以是金融商业区、政府所在地,可以是汽车站、火车站、写字楼聚集地,也可以是住宅区、医院、学校等混合体组成的街区。人们普遍认为,酒店选址在闹市区再好不过了,因为地理位置的方便,酒店自然生意兴隆。然而,小编认为,在这样的闹市区建酒店要因地制宜,原因如下:

 

  闹市区的土地价格比较昂贵,酒店的占地面积一般不大,周围一般来说餐饮、娱乐和商业配套设施较全,所以,三星级以下或经济型酒店适宜建在这种区域。

 

  高端金融商业区、政府所在地、大学或医院附近适宜建四、五星级的高档酒店,但建设这样的酒店必须有个前提,就是要具有足够的停车位,高档酒店除了地下室要配设停车位外,地面上必须有一定数量的停车位,因为前来酒店消费的客人以高官富商居多,他们中很多人不愿将车停到地下室去,为了尽量满足客人各种需求,就必须在规划时将酒店前坪或后场留有足够的开场面积,以便部分用作客人停车之用。

 

  对于一个五星级酒店来说,如果前坪的面积捉襟见肘,在规划时就不要考虑建设五星级酒店,否则不但会影响酒店的气势,也会影响到酒店的品牌,自然也会影响到酒店的效益,达不到投资者的真正目的。

 

  位于闹市区的四、五星级酒店建筑不宜太矮,若是周围的建筑都比酒店高大,除非酒店横跨体量较大,否则会影响酒店的经营。汽车站、火车站或普通写字楼聚集地不适宜建五星级酒店,因为这些区域一般来说建筑比较拥挤,新建酒店要想取得足够的占地面积怕有难度。

 

  况且这类地区的客源多半为中档或偏低的消费者,四星级酒店可以作为高档酒店立足其中,更适宜的是建些三星级以下酒店,当然品牌经济型酒店应该效益最好,因为这类地区的消费者多为匆匆过客,以出差办事和旅游观光为主,客人需要的是价格便宜、卫生干净的居住环境。因为酒店没有什么餐饮娱乐项目,所以酒店不需要多少停车位,对于建筑比较拥挤的这种区域,建这种酒店最为合适。

 

  不过,在这种地方是建四星级酒店,还是建三星级以下或经济型酒店,客房都要有一定规模,最好在两百间以上,客房越多的酒店,其综合费用相对较低,利润自然也就多了。

 

  对于普通住宅区、中小学校和三级医院等混合体组成的闹市区,适合建设三星级以下或经济型酒店,这种地区的商业街区主要是为普通百姓服务的,消费者对酒店的要求是实惠,若是把四星级、特别是五星级酒店建在这个区域,与周围的商业氛围就不协调。

 

  高消费的人群不大愿意、不大习惯来这种区域的酒店,其结果是,要么酒店放下架子,五星级酒店卖四星级价格,要么酒店坚守自尊,不愿向中端客人示好,这两种做法都会伤及酒店,导致酒店的品质和效益下降。

 

  闹市区酒店的酒店选址位置也是有讲究的,最佳位置当属城市主干道的路旁,因为城市主干道往往是人流最密集的地方,也是旅客最容易寻找和记住的地方。四星级以上的高档酒店最好设在主干道或次干道的路旁,因为高档酒店的客人进出酒店使用车辆的频率要远远高于其他档次较低的酒店,所以酒店周围的交通便成了高端酒店选址的一个重要条件。

 

  如果一家高档酒店不在主、次干道上,而且通往酒店的道路只有八米左右宽,那么这条道路的两边不能有商业铺面和住宅区,可以有政府机关、大专院校等人流活动不频繁的单位,并且道路只通到酒店为止,否则就不宜将酒店建在这种交通的地区。

 

  三星级以下或经济型酒店可以建在离开主、次干道一定距离的巷子里,但是,酒店离巷口不宜超过两百米,巷子两边不能有众多的小店摊贩,巷子道路至少有六米宽并能较方便地双向行驶,从主、次干道拐入巷子后便可直接抵达酒店,而不能再拐向另一个巷子才能到达酒店,因为在交通上给客人造成不便的酒店,客人除非是万般无奈,否则不会选择这样的酒店。

 

  还要提醒投资者的是,不管是什么档次的酒店,不要选择建在高架桥旁或城市的单行道上。当然有许多高架桥是在酒店落成许多年后才建起来的,所以在选址前必须向政府规划部门打听清楚今后十年之内的城市建设规划,如果规划中项目地址旁要建高架桥,那么投资者就没有必要冒这种风险。

 

  另外,投资人可以请有关专家论证建设高架桥的可能性,以便在政府规划意图不明朗时做出决策。不过,政府的城市规划也是与时俱进随时变化的,万一酒店开业后政府要建高架桥呢?

 

  经过研究发现,那些高度在八十米以上位于高架桥旁的酒店,其生意受到的冲击较小,如果是在一百米以上,酒店前坪比较宽敞,那么酒店经营基本不会受到什么影响。所以,在城市中心可能会建高架桥的地址上建酒店,千万不要设计低矮酒店建筑,否则建成后的酒店是不易赚钱的。

 

  最后要说一下建在城市单行线上的酒店,由于进出酒店的车辆不太方便,自然会影响酒店的经营;有些通往酒店的道路有行驶时段限制,就是说在交通高峰的某个时段什么车辆不允许通行,往往弄得司机手足无措,导致出租车不愿载客去这样的酒店,那么,这种酒店还怎么经营呢。

 

  三、酒店选址在偏僻地方如何

 

  在交通和通讯业不发达的十几年前,把酒店选择建在城郊或更远的地方是不可想象的事,特别是四、五星级酒店,如果不建在繁华市区,酒店多半会亏损。

 

  随着手机的普及、交通工具的发达和信息手段的多样化,酒店地理位置的概念已经赋予了新的含义,比如说城乡结合部,适宜建四、五星级和经济型酒店,因为每个地区的城乡结合部经济比较活跃,许多城市中心拆迁户和外来人口都在这块新开发的区域购房定居,当地农民因为土地被征收而得到一笔可观的补偿费,消费潜力很大,只要道路畅通,闹市区的单位或个人都方便去这种区域的酒店消费。

 

  所以,类似这样的地方已不属于偏僻生冷区域,投资者可放心考虑酒店建设计划。这里要重点说的是那些既不在旅游风景区、周围又没有什么消费客源的酒店,这类地区不适宜建四星级以下的酒店,当然经济型酒店也包含其中,业主如果要投资,可以建五星级酒店。

 

  但前提是必须具备以下条件:

 

  首先是道路,通往酒店的道路要宽畅,而且要与其他主要干道相通,道路状况要好。

 

  其次是酒店投资总额要控制好,设法用城市三星半或四星级酒店的投入将酒店建成五星级的标准和档次,因为土地价格便宜,建筑不必采用筒子楼形式,可降低造价和运行费用。

 

  第三是按略低于四星级城市商务酒店的价格收费,用价廉物美的策略来吸引客人,但服务不打折。

 

  第四是经营要有亮点,用特色服务项目来获得客人的青睐。

 

  第五要考虑客人的消费半径距离,我们平时习惯考虑的是酒店周围的客源,其实高端酒店的客人消费半径应扩展到1公里、5公里、50公里甚至是300公里,投资者要研究计算这个半径区域里潜在的消费对象,因为这个半径都是客人最多在当天可以往返的距离。

 

  顺带提及的是,三星级以上的酒店不要选择建在高速公路出口不远的地方,小编接触过的位于高速公路口不远的酒店,没有一家效益好的,我便尝试着以一个驾驶汽车快下高速进入城市的角色去思考这个问题。

 

  许多朋友都有过这种体验,每当夜幕降临,驾车下了高速进入收费站后,虽然此时饥肠辘辘,但你会马上选择邻近的餐馆就餐吗?朋友们告诉我,他们多半会选择继续驶往城市中心,一是担心这个位置的餐馆服务质量差,二是害怕这些店宰客,更重要的是他们没有一下高速就停车小憩的习惯。

 

  其实选择酒店亦是如此,客人担心城市边缘的酒店服务质量得不到保证,住在离城市中心还有一段距离的酒店,无论是游玩还是办事都不太方便,最主要的还是消费者的潜意识——习惯驱使着他们继续往前赶路。因为一个刚刚从高速公路下来的人不愿意立刻停下,而希望再慢慢行驶一会儿,让紧张的大脑有个自然舒缓过程。

 

  四、酒店选址在景区如何

 

  看到中国许多的历史名胜和山水风景被一些服务设施糟蹋得满目疮痍,非常令人心痛,故而除非必需,否则这些区域尽量不要建设酒店。有些景观游客一两天不能尽兴,必须住在景区内,那么酒店应尽可能远离中心景区,而且在设计时尽量顺势打造,不破坏自然景观,无论酒店内部装饰多么现代,但酒店外表必须装饰得与风景名胜相和谐。

 

  所有处于旅游名胜的酒店都不要建成筒子楼那样比较高的建筑,体量可大,可横向发展,建筑装饰材料尽可能使用当地盛产的材料,建筑风格尽可能与当地建筑与民俗保持一致,尽可能不改变山川形势,这是投资者在选址时必须注意的。

 

  这种区域适宜建少量的五星级酒店,配套服务设施不但能满足自身要求,还能给其他酒店提供消费需求,比如娱乐休闲项目,可供其他没有这些项目的酒店客人选择消费;比如所建的洗衣场也可为一些没有洗衣房的酒店提供洗涤服务。这种区域可以多建些经济型酒店,除了住宿外,只提供早餐服务。

 

  不宜在这种地区建设一至四星级酒店,因为一些高端会议和旅游客人可选住五星级酒店,其余游客可由价廉物美的经济型酒店负责接待。这类酒店的房价可视淡旺季进行调整,投资者在测算时应考虑清楚。

 

  总之,酒店选址已经赋予了新概念,除了要选在人流量比较大的地方这种传统做法外,还要看通往酒店的道路是否宽畅,是否不会经常堵车;还要看酒店是否有足够的停车位,停车是否方便;还要看周围都有些什么样的酒店,自己要建的酒店是否要有别于它们,建什么类型什么档次规模的酒店最合适。请酒店投资者三思。